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Le terme viager vient du mot « viage » qui signifie en vieux français « temps de vie ».
Le viager est un contrat par lequel le propriétaire d’un bien immobilier le vend à un acheteur soit libre de tout occupation (viager libre) soit occupé par lui-même (viager occupé) ou loué (viager libre loué). Cette vente se fait moyennant une rente qui sera versée par l’acheteur au vendeur jusqu’au décès de ce dernier et par le versement d’un prix payé comptant (bouquet). Ainsi le prix versé par l’acheteur lors de la signature est faible au regard de ce qu’il serait lors d’une vente classique mais en contrepartie, le vendeur recevra jusqu’à son décès une rente.
C’est donc un contrat qui comporte un aléa : la durée de vie du vendeur.
L’Acte de Vente en définit les modalités : C’est un contrat personnalisé qui doit être équilibré.
Afin que les engagements réciproques soient respectés et pour une bonne harmonie entre les parties il y a lieu de préciser dans le contrat :
LE VIAGER OCCUPÉ
Le vendeur se réserve un droit d’usage et d’occupation sans pouvoir louer le bien à un tiers. Il permet le maintien du vendeur chez lui sans changer ses habitudes.
LE VIAGER LIBRE
Le vendeur cède la pleine propriété de son bien à l’acquéreur qui peut soit l’habiter soit le louer et percevoir les revenus fonciers.
LA VENTE À TERME
Ce n’est plus du viager puisqu’il n’y a plus d’aléas. Le vendeur et l’acheteur connaissent exactement le prix final payé par mensualité. Si le vendeur décède avant la fin du terme, ce sont ses ayants-droits qui toucheront la mensualité.s.
NUE-PROPRIÉTÉ
La nue-propriété est le droit de disposer d'un bien, mais pas de l’utiliser, ni d'en percevoir les revenus. Le vendeur conserve un usufruit sur le bien (il peut occuper le bien vendu ou le louer). L’acquéreur va investir soit un capital sans rente, soit un capital au départ et verser ensuite une rente à vie au vendeur.
Le bouquet : partie du prix payable comptant le jour de la vente. Il n’est pas obligatoire.
La rente : c’est le revenu mensuel payé pendant la vie durant du Crédirentier par le débirentier.
Le Crédirentier : personne à qui la rente est due (vendeur).
Le Débirentier : personne qui paie la rente (acquéreur).
